拆迁评估公司(政商纠纷律师：集体土地上企业拆迁评估机构如何选定？)

国有土地上房屋征收评估机构的选择符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，法律法规比较明确。那么集体土地上有没有企业拆迁或者企业征收的相关法律法规呢？陆永强律师将和大家探讨这个大家普遍关心的问题。

至于集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构的选择过程，目前对集体土地上企业拆迁、企业征收评估机构的选择实际上没有明确的规定。但很多地方参照国有土地相关规定，很多地方通过行政主体和企业协商选择评估机构。我们可以协商选择评估机构，而不是由行政主体直接指定，或者从其指定的三五家中选择一家，这其实和变相指定没有什么区别。

法律之所以规定评估机构的遴选程序，其实是为了更大程度上解决公平公正的问题。2020年1月1日，新的《土地管理法》颁布，规定了集体土地征收过程中，集体土地上的这些企业如何被征收和拆迁。但实施条例还没有出台，未来有可能规范评估机构，会参考国有土地上的程序。可能会有很大的进步和发展，但是到目前为止，各地普遍采用的方法是双方共同选定评估机构。

关于评估标准，关于国有土地上企业征收和企业拆迁的评估标准，国有土地上房屋征收与补偿的规定还是很明确的，不得低于周边同类房产的市场价格。那么，什么东西不低于周围同类楼盘的价格呢？很多企业对这一点特别困惑。比如周边没有厂房或者与原企业性质相同，确实存在。

但根据规定，周边地区同类楼盘的市场价格不应更低。企业主可以看看你的企业征用的这些房屋是属于工厂、办公楼、宿舍、食堂还是其他用途。办公楼可以建在工业用地上。按照老国土部2008年的通知，有专门的土地建设指标。通知中提到，只要容积率不超过7%，容积率就不是建筑面积，只要不超过7%就可以用来建办公楼、食堂等。这些配套是允许的，房屋性质也属于写字楼。

根据590号令的相关规定，这里的房屋只能参照周边同类商品房或写字楼的补偿标准，但相应的土地出让金可以适当。这个折扣扣除了。

然后可以分成几块。工厂内有办公楼、宿舍、食堂的，需要参考周边同类房地产市场价格，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定。另外，如果一个普通的厂房周边没有类似的楼盘，那么你可以计算一下，如果周边有楼盘，可以用假设开发的方法。如果你身边有这样的楼盘去开发销售标准厂房，那么他的售价至少应该包括土地价格，建筑成本，开发商的其他成本，开发商的利润。那你可以算一下，如果有这样的国有土地，国有土地上的房产应该卖多少钱。不同的地方不一样，因为地价不一样，建设成本不一样，甚至人工成本也不一样，所以不同的地方不一样。

有的地方有五千到一万，但不会太低。为什么？因为现在的建设成本很高，一般很多工厂的建设成本都达到了2300。甚至之前我们在青岛遇到的一个厂房，光是建筑成本就已经达到5000多了。加上地价，开发商的成本，开发商的利润，可能一万多。所以，如果没有类似的楼盘参考，可以计算一下，但是按照法律规定，一定不能低于这个标准。

遇到类似问题，可以及时咨询专业的律师团队，律师会根据法律法规、地方政策、相关部门的文件通知以及相关案例判例维护企业的合法权益。也可以咨询我们。当然政商纠纷你得找北京英亭的律师。我们会根据法律、法规、规章的规定，以及地方性政策、规范性文件的规定和相关案例，结合案件的一些事实证据，给出详细的法律意见，采用“四步维权法”，制定初步的维权方案。运用法律知识与主管部门协商，争取公正满意的解决方案。

本文中的法律知识不代表其法律意见，遇到类似问题要具体分析。