催收物业费律师函模板(那些年遇到的有趣业主)

你好，我是李海洋。

看到杨颖律师写的那些年我遇到的出色的客户，还有一些人敢咬警察，我笑了。

有时候，遇到很多客户真的很有意思。

之前有读者留言说想看看物业和业主的纠纷，正好让我想起了之前的一些办案经验。

这次先从物业的角度写，下次再安排一个业主的角度。

其实大部分物业和业主的纠纷主要围绕物业费展开。

我们曾经接受过一个大型物业公司的委托，在收取物业费的过程中了解到一些物业公司和业主之间的矛盾。

业主不同意交物业费的原因有很多，大部分是对物业服务不满意，当然也有一部分是业主自身的问题。

先说入住率高的大中型公园。

这些公园的主人一般都过着认真的生活。

为了让他们的生活更加舒适美好，他们每天都细心监督物业的服务工作。

有一次，物业经理带我们去和一个业主谈和解。刚走到业主家门口，还没敲门，物业管家就丢下我们律师跑了。

我们也不明所以。用东北人的话说，这个物业管家的行为很有特质，不做作。

业主开门见我们不是物业管家，就赶紧表明身份和目的。

最开始，主人夫妇对我们也有抵触。他们觉得我们和物业是一伙的，所以态度不好。他们说坚决不交费用，那就直接走法律程序吧。

但他们也没有赶走我们。我们四个人就站在门口，隔着两个门，聊着天。

业主还问我们是否知道他们不交物业费的原因，是否愿意听听他们的想法。

我们一听，业主是讲道理的，不如听听他们的意见，反馈给物业。

也许我们的态度还不错。主人让我们坐在屋里，告诉我们最让他们生气的两个问题。

第一个问题是园区车辆管理混乱。

自从大门口的车号识别系统坏了，物业公司很久都没修了。

这样一来，园区外未登记的车辆就放行了，车主自己的车也不能停在自己的车位上。

他们已经跟物业说了好几次，但是物业一直拖着，所以想通过不交物业费来引起物业的注意，解决他们的诉求。

第二个问题是电梯广告费的归属和使用。

业主认为，电梯内广告产生的收益应归业主共同所有。

这笔费用要用于物业管理服务，物业要向业主公开物业管理中广告费的使用情况。

说实话，业主夫妇说的很专业。为什么这么说？

根据《民法》第二百七十六条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足建筑区划内业主的需要。

《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主共有部分产生的收益，扣除合理费用后，归业主所有。

《民法典》第二百八十五条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，

依照本法第三部分关于物业服务合同的规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，及时答复业主关于物业服务的询问。

根据法律规定，住宅小区的停车位应当满足业主的需求。

已经购买车位的业主有权要求物业提供相应的服务，所以业主提出的第一个问题有理有据。

至于在住宅电梯里做广告的利润，按照规定，由业主分摊。

物业应当及时、合理地定期公开维修资金的使用、业主共用部位的运行和收益等情况向业主公开并接受监督。

可以说，这两位业主的诉求是对监管物业服务的合法合理的建议。

我们把他们的意见反馈给了物业，要求物业尽快整改，然后和业主沟通。

我们离开的第二天，物业经理打电话给我们。

一方面，多亏了我们的工作，因为没过多久，业主夫妇就把未付的物业费交了。

另一方面物业公司也表示采纳了他们的意见，尝试在一两天内修复车辆识别系统，取得了业主的谅解。

此外，也有业主提出了各种疑问。

比如小区绿化维护不到位，夏天草坪秃；而且单元门排水系统不灵，下雨不排水，下雨不滴水等等...

总之，业主都希望物业提高服务质量，也希望自己的家得到更好的维护，这是可以理解的，应该支持。

但是，以拒交物业服务费的方式来监管是不合适的。

接下来说一下高档公园的业主。

这些公园的业主总是联系不上，很多物业从入住后就没见过业主。

没有业主信息和联系方式，很多业主已经拖欠几年的物业费。

由于园区设计高端，房子面积都是200-300平米，包括部分别墅区。

相应的配套服务也很豪华，导致物业费高昂，平均每户未交物业费近30万元。

而且业主家的问题更棘手，不仅仅是物业公司的难题。

对于律师来说，立案是个难题，更不用说进一步的法律诉讼了，因为联系不到失主。

在我们调查取证的过程中，几乎没有遇到过失主，只遇到过一个失主，这让我们很恐慌。

我记得第一次见到主人时的情景。

当时我们正好走过别墅区。由于长期无人居住和管理(当时部分别墅未出售，部分业主入住后联系不上，还有部分已被法院查封拍卖)，别墅区外墙斑驳。

大门上贴着各种欠费通知，残缺不全，随风飘动。再加上落叶和破旧的楼梯，公园更加荒凉恐怖。

还好时间还早，不然总感觉凉飕飕的。我们出去调查，一般会安排至少一个男律师，感觉更安全。

走到7号楼，物业经理说，这个楼是一层一梯一户的平层。因为没有业主的授权，他只能带我们通过消防通道上楼。

于是，我们决定一口气去顶楼，然后下去。

其实顶楼是五楼，但是我们不经常爬楼梯，还是气喘吁吁的。

我还没来得及报复我的哮喘，走在前面的男律师突然跳到我身后，我被他的突然举动吓了一跳。

难怪他害怕。我抬头一看，发现一个穿着蓝绿色丝绸睡衣的女人站在我面前。她看上去很平静。

听到我们的来意，女主突然情绪激动对我们大喊大叫。物业管家安慰了她半天，她差点想他了。

我们听了她的意思，就是她觉得房子的墙隔音不好，一直听说物业在装修，打扰她休息。

还有，物业答应她这几年物业费全免，现在整天来找她要物业费。

一开始我们想等女主冷静下来，没想到她朝我们扔拖鞋。

我们也怕她有什么过激行为，只好匆匆逃离。

后来遇到这个女的，已经是法院的庭前调解阶段了。

好家伙，那天她穿了一件大红色风衣，看起来不像吵架的样子。

果不其然，法官找她谈话时，她也开启了打架模式，拒绝交物业费，拒绝调解。

她告诉法官，她在购房合同上买的房子面积是280平方米，实际上她发现只有276平方米。

为此，她多交了几万块钱，房地产开发公司答应免除她的三年物业费作为补偿。

虽然这家房地产开发公司与物业公司同属一个集团，但两家公司之间并没有免除物业费的备忘录。

再加上物业管家频繁更换，换了几批工作人员，物业公司早就不知道免物业费了。

当时负责调解的法官跟我比较熟，然后悄悄问我，你知道这个女业主是什么人吗？

我一脸茫然。她告诉我女主是哪个医院的，问我知不知道这家医院。我也说了不知道。

法官一脸懵逼的看着我，跟我说你也不了解这家医院。以后不要亲自和其他业主沟通，让物业沟通，不要自己调解。

后来才知道，这家医院是安康医院，是收治精神病人的医院。

法官告诉我，我也害怕自己有危险。我也听到这个法官说，物业最后撤回了对女业主的诉讼，同意免除她的物业费。

后来这个物业公司的案子又找了另一个律师处理，但是据他们说，那些别墅和大户型的物业费还是没有进展。

虽然欠款数额很大，但追回的很少，很多业主至今联系不上。

在解决物业和业主物业费纠纷的过程中，我们确实遇到了很多麻烦，也遇到了很多有趣的业主，其中有很多非常神奇的经历。

比如一个业主接到我们电话后笑了。她说她忘了在这个小区有房子，所以忘了交物业费。

听到这里我们还在叹息。这个业主真的有数不清的房子。打完电话，英雄的业主真的很快交了物业费。

再比如，有一个很善良的奶奶，物业管家不好意思去她家催款。

奶奶是空的窝老头。这套房子是她的孩子给她买的，但是因为她工作忙，没时间去看她，所以特别喜欢和物业管家聊天。

如果去奶奶家，两个小时都不会放出来，因为每次她都会把物业管家当成自己的孩子，分享家里的美味。

她看我们像亲戚一样，也不在乎物业费什么的，只是要先跟她聊个够。

还有一个男业主，正在把物业经理逼成侦探。物业经理带我们去业主家的时候，叫我们悄悄上去。

上楼后，他先听了听，仔细观察了一下，然后用手摸了摸门把手。

然后他转身告诉我们他不在家，我们贴个律师函就可以走了。

我们很惊讶。物业经理解释，男主人离婚后没有按时交物业费。他经常出差或者半夜回来。

物业管家摸摸门把手上的灰尘，知道男主人很久没回来了。

没多久，男主人给我们打电话，说看到了收物业费的律师函。

他说因为家里漏水没交物业费，还问我们为什么把他的电话号码写错了。

我们考虑过了。律师函上全是律师的电话，没有写他的电话。

不过后来男主人想卖房子，还是主动交了物业费。

故事讲完了，再唠叨一点还是有用的。

一般情况下，业主在入住时已经签订了物业服务合同，其中的部分物业费和自己的义务还是需要注意的，做到心中有数。

如果物业服务收费不合理或者物业服务水平不等于收费，业主要提供证据，与物业公司协商并保留证据。

如果因为施工质量或配套设施不达标，房地产公司承诺减免物业费，这其实与物业公司无关。

业主可以等到设施齐全，达到入住标准后，再办理入住手续，缴纳物业费。千万不要轻易相信房地产公司的承诺。

重要的是，根据规定，“业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。"

所以，因为你住一楼不需要电梯，或者因为你的房子没住过，没享受过物业服务而拒绝交物业费，是违法的。

一切都是法国的，要立规约。

业主和物业公司都需要尊重法律，遵守法律，在法律框架下工作，否则要承担相应的责任。

*作者简介:李海洋，律师，毕业于吉林大学法学院，坐标长春，目前从事公司业务和民商事诉讼业务。现在，我致力于提升自己的律师业务，同时也在写不吹哨、不尴尬、不打雷的文章。