买卖合同纠纷反诉案例(签购房合同后一会不卖一会卖，法院：合同已解除，卖方应按约双倍返还定金)

近日，上海市虹口区人民法院审理了一起二手房购房纠纷。签完合同，收了定金，卖方以各种理由试图解约。买方同意解约后，卖方觉得解约成本太高，追着买方继续履行合同...让人哭笑不得。法院是如何判决这种任性的行为的？已经交的押金怎么处理？

卖方任性毁约，买方诚心不收回。

今年年初，为了改善全家的居住条件，刘先生准备买房。不久后，他看中了黄女士的房子。经过多次看房，双方于今年1月底通过房产中介签订了《房产销售居间协议》和《房产买卖协议》(以下简称买卖协议)。

约定黄女士未能出售房屋的，应当双倍返还定金给刘先生；如果刘先生违约不买房，已经支付给黄女士的定金不予退还，并约定双方在3月30日前到房屋中介处签订正式网签合同。根据协议，刘先生在签订买卖协议当天向黄女士支付了10万元定金。

本以为买到了心仪的房子，正在等待装修的刘先生没想到，买卖协议签订没几天，黄女士突然反悔，以各种理由拒绝继续履行买卖协议。

2月6日，黄女士与刘先生进行了如下对话:

黄女士:对不起，家里老人身体不好，没办法。很抱歉，这房子不卖。

刘先生:阿姨，我是诚心买你的房子的。我想马上给孩子报名上幼儿园。最近到处借钱。我家里还有一个80岁的爷爷。不能说老人身体不好就可以随意违约。

此时，了解情况的房产中介工作人员也劝其讲和，希望黄女士能继续履行协议，但黄女士仍拒绝，并通过短信向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议。刘先生发现问题严重，多次与黄女士沟通，言辞诚恳，希望协商解决。但黄女士态度坚决，还要求刘先生提供自己的银行账号，表示愿意承担违约责任。

2月8日，刘先生与黄女士再次沟通:

刘先生:“阿姨，我还是想和你交流一下。我不知道为什么你宁愿毁约也不卖给我们。你有什么顾虑吗？你可以告诉我们，我们会综合考虑，适当满足你的要求。我不想让大家不高兴，也不想走法律程序。如果有什么顾虑和要求，请随时告诉我。”

黄女士:“我儿子不同意卖。对不起。”

刘先生:“我相信他是经过深思熟虑后作出这个决定的，他知道这样做的后果。既然你做了这个决定，我们同意你的决定。”

黄女士:“你给我一个银行账户，我会把钱转给你”

2月20日，刘先生以高于黄女士房屋售价每平方米3000元的价格，从案外人手中购买了一套同样地段面积的房屋。

卖家认为违约金太贵，想继续卖。

原本以为房屋买卖合同的终止已经尘埃落定。但十多天后，黄女士改变主意，以无法补足违约金为由，愿意卖房。

2月24日，黄女士找到刘先生，有如下对话:

黄女士:“你要求赔偿20万。我们尽了最大努力来弥补这笔费用，但还是补不了那么多。所以我们决定按照承诺把房子卖给你。”

刘先生:“阿姨，我郑重的告诉你，一开始，我们第一眼就喜欢上了你的房子，很有诚意的买了下来。你在现场筹集了10万元。我们说好了，我回去就筹钱给你做首付。结果你突然跟我说我们不卖了。我们好无奈打电话挂了，发微信也没回复……”

黄女士:“我现在在考虑卖给你。”

这个时候刘老师也不喜欢了。他终于看中了一套房，付了定金。买卖房子可不是闹着玩的。他提议把一切都交给法庭来裁决。

刘先生:“你之前多次拒绝卖房子。我不能坐着等你来评判我的生活。我不想和这样一个屡次违反契约精神的人交往。这种活动可不是闹着玩的。每次找借口都可以为所欲为。还是留给法庭来评判吧。”

至3月底，假装没看到信息的黄女士单方联系刘先生，称已按双方签订的买卖协议约定于3月30日在房产中介处签订了“网签”(即买卖合同示范文本)，并通知刘先生按约定前往上述地点签订“网签”。

此时，刘先生已经不愿意为黄女士的反悔行为买单。

3月29日，黄女士再次联系刘先生。

黄女士:为了房屋销售的顺利进行，请于3月30日如期到指定地点进行网签。

刘先生:你先是跟我说家里老太太不让我卖，然后跟我说你儿子，我们都尊重你的选择，都同意了，但是你也知道后果是什么。咱们法庭上见！

到现在，黄女士还没有放弃。刘先生来到房产中介公司签协议的第二天，她就给刘先生发了书面通知，要求他在收到书面材料后一天内联系黄女士和中介公司签订“网签”，并表示如果刘先生在规定时间内不去，黄女士将解除买卖协议，一切违约责任由刘先生承担。

最后，刘先生将黄女士起诉至上海市虹口区人民法院。

认为刘先生擅自解除黄女士的合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约，请求确认于今年2月8日解除与黄女士的房屋买卖合同关系；并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。

黄女士辩称，她同意解除房屋买卖合同，但因刘先生未按约定在“网签”上签字，违约责任在刘先生。黄女士也提出反诉，要求刘先生支付违约金10万元。

法院:卖方应按约定双倍返还定金。

法院经审理认为，原被告与被告均同意合同已解除，但对解除时间存在争议。根据现有证据和各方陈述，黄女士作为该房屋的出卖人，于今年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议并签订示范合同，该合同是经各方协商一致后，黄女士以短信方式发送给刘先生的。经过几次沟通，刘先生当天同意解除房屋买卖合同。结合双方随后就赔偿金额的协商过程可以看出，虽然刘先生与黄女士未就解除合同后的赔偿达成一致意见，但不影响双方同意解除合同的意思表示。庭审中，当事人对房屋买卖合同本身的解除未提出异议，故法院确认刘先生与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除。

至于是否继续履行买卖合同，根据刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录，双方于2月8日解除房屋买卖合同关系后，并非刘先生完全放弃追究黄女士违约责任，否则双方完全没有必要就赔偿问题进行进一步沟通。今年2月24日，在双方就赔偿金额沟通未果的情况下，黄女士向刘先生表示愿意继续履行争议房屋买卖合同。此时合同已经终止，请求继续履行没有依据。

虹口法院认为，房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是黄女士在签订合同后明确表示不履行合同。黄女士是合同的违约方，因此黄女士应按约定双倍返还定金给刘先生。综上，法院判决确认刘先生与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除，黄女士分两次向刘先生返还定金，共计20万元，驳回黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉。

来源:深思