买卖合同纠纷原告代理词范文(商品房销售合同纠纷中未达成赔付协议的一审原告代理词) - 合同事务

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简介：陈ＸＸ等75户诉西安ＸＸＸ实业有限公司商品房销售合同纠纷一案代理词尊敬的审判长、审判员：国浩律师（西安）事务所接受原告陈ＸＸ等75户（75户共计85人，下同）的委托，指派张显争律师担任陈ＸＸ等75户诉

陈ＸＸ等75户诉

西安ＸＸＸ实业有限公司

商品房销售合同纠纷一案

代理词

尊敬的审判长、审判员：

国浩律师（西安）事务所接受原告陈ＸＸ等75户（75户共计85人，下同）的委托，指派张显争律师担任陈ＸＸ等75户诉西安ＸＸＸ实业有限公司商品房销售合同纠纷一案原告陈ＸＸ等75户的一审诉讼代理人。根据庭前的调查了解以及刚才的庭审调查，结合本案争议焦点，现就本案发表以下代理意见，供合议庭参考：

一、本案事实清楚，证据确实充分，原被告之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系，且原告陈ＸＸ等75户已全面履行合同义务。

（一）涉案合同是双方真实意思表示，不违反强制性规定，合法、真实、有效。

原告陈ＸＸ等75户与被告西安ＸＸＸ实业有限公司《商品房买卖合同（预售）》，双方对说明、专业术语解释、合同当事人、商品房基本概况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合相关法律规定，真实、合法、有效。

（二）被告逾期交房事实清楚，证据充分，依合同、依法律均应该向原告陈ＸＸ等75户支付逾期交房违约金。

1、被告在涉案合同附件十二《补充协议》关于“该商品房经验收合格”的约定违反法律强制性规定，依法应认定为无效。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：······（5）违反法律、行政法规的强制性规定” 。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

案涉合同附件十二第四条第二款约定“该商品房经验收合格是指：有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（主单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。该条款符合格式条款“重复使用”、“预先拟定”和“未与对方协商”三个实质要件，为格式条款。

根据上述法律规定，附件十二第四条第二款之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。

2、被告违反合同约定和相关法律规定，至今尚未取得《房屋竣工验收合格表》，不具备约定和法定的交房条件，属违规交房。

涉案合同第四章第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、 /、 /所列条件：1、该商品房已取得建设工程房屋竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、 /；4、 /。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”,该合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前（或2020年6月30日前）向买受人交付该商品房······”。而被告与实际交房之日才向原告陈ＸＸ等75户交付涉案房屋。且交付房屋时只提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，无《房屋竣工验收合格表》【在这里强调一下：时至今日，被告也未取得《房屋竣工验收合格表》】。被告之行为既违反双方合同约定也违反了法律强制性规定，属于违规交房。被告于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应向原告陈ＸＸ等75户支付逾期交房违约金。

3、原告陈ＸＸ等75户已履行了合同约定的全部义务，被告欠付原告陈ＸＸ等75户逾期交房违约金事实清楚，证据充分。

通过原告陈ＸＸ等75户提交的《商品房买卖合同（销售）》、《陕西省增值税普通发票》、《首期房款收据》、《银行借款借据》、《产权登记费收据》、《钥匙托管委托书》、《西安恒大国际城准入入住通知书》、《西安恒大国际城交房温馨提示》等一系列证据可以充分证实，被告欠付原告陈ＸＸ等75户逾期交房违约金是不可争辩的事实。原被告达成逾期交房违约金赔付协议，双方确认被告应该支付原告陈ＸＸ等75户逾期交房违约金，原告陈ＸＸ等75户通过各种手段向被告追要所欠逾期将房违约金，但被告总是以各种理由加以推托，一直未予支付给原告陈ＸＸ等75户。

二、被告利用其优势地位，以格式条款约定逾期交房违约金赔付最高比率，这样明显使原被告双方的权利义务不对等，依法应认定该条款无效。

原被告签订的涉案合同附件十二第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。逾期交房违约金最高支付比例的约定，加重了原告的责任，免除自身责任，排除原告主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应认定无效。

三、对于不可抗力的判定，应根据合同约定的交房时间分别予以对待。

（一）对于晁ＸＸ、阮ＸＸ、耶ＸＸ、崔ＸＸ、翟ＸＸ与马ＸＸ、王ＸＸ与刘ＸＸ、刘ＸＸ、胡ＸＸ等8户原告（8户共计10人），合同约定被告应于2019年12月31日前交房，不受新冠疫情的影响，不存在不可抗力因素。

（二）对于除晁ＸＸ等8户原告之外的67户原告（67户共计75人），合同约定被告应于2020年6月30日前交房，受到新冠疫情的影响，但被告所主张的不可抗力期限过长，所提供的证据没有指向性和针对性，依法应予以调整为30天为宜。

被告当庭出示了《陕西启动突发公共卫生事件I级应急响应》、《刘国中省长在当前统筹疫情防控和经济社会发展重点工作视频调度会上的讲话》、《中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》三份证据，原告代理人对三份证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。原因如下：

1、被告没有提供不可抗力主管部门关于被告所在房地产企业新冠肺炎开始及结束的具体时间的正式文件。

2、被告所列证据与被告复工复产关联性欠缺。被告所提供证据二“防输出”的目的地是“北京”，而不是案涉房屋所在地“西安”。

3、在新冠疫情期间，及陕西考虑建筑业行业的特殊性，施行“分类组织实施复工复产”工作措施。

陕西省住房和建设厅在2020年2月25日下发《做好疫情防控前提下分类有序推动建设行业企业复工复产实施方案》通知时，在方案的第三条“工作措施”中明确提出“加快推进建筑业企业复工复产”。对建筑业企业施行“分类组织实施：对低风险地区，实施“外防输入”策略，各级住建部门要帮助建筑施工企业在做好病情防控的同时，所有项目实现全面开工复工。取消不合理限制，不得对企业复工设置条件，不得采取审批、备案等方式延缓开工时间。对中风险地区，实施“外防输入，内防扩散”策略，帮助建筑施工企业在做好病情防控的同时，所有项目全面开工复工。各建筑施工企业要加强对施工工地和人员加强日常管理，施工人员返岗时，省内除来自高风险地区人员外，对其他员工在进行必要的健康监测后，一律取消隔离要求；省外施工人员按照当地肺炎办要求进行管理；采取分区作业、分散就餐等方式，有效减少人员聚集。对高风险地区，实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，建筑施工企业严格按照当地肺炎办要求做好疫情防控和人员管控，对于与疫情防控相关和涉及民生领域重大建设项目，落实“一项目一专人”的要求，为项目开工复工创造一切条件，实现应开尽开。对于一般项目，帮助企业做好开工复工前各项工作，确保在疫情得到有效控制后，帮助企业再逐步有序复工复产” 。

该“复工复产实施方案”最后要求“各地要在指导企业做好疫情防控的同时，对于涉及国计民生的中省重大投资项目要克服一切困难，实现应开尽开，争取2月底全部开复工。国有勘察设计甲级以上企业务必2月底全面复工；国有和省级优势扶持企业总承包壹级以上资质大型施工企业项目，2月底前开工率务必达到70%以上，上述企业在开（复）工期间的相关问题和困难由属地住建部门跟踪协调解决，特殊困难报省厅协调解决。”

西安在新冠疫情期间，一直属于低风险地区，开工时间应该早于其他中高风险地区，按照方案所说，被告在建工程应在2020年2月底之前就复工复产了。

4、2020年1月25日至2020年2月8日，正值我国春节期间，该期间全国房地产企业（包括被告所在企业）均处于停工停产状态。被告将不可抗力期限从2020年1月25日计算至2020年4月7日明显不合理，客观性和合法性均欠缺。

5、被告在交房前，并未与相关业主就延期交房事宜签订书面补充协议，其单方面的确定不可抗力期限于法无据。

综上所述，我们认为发生新冠不可抗力真实存在，综合并均衡考虑，被告所要求的给与73天的不可抗力期限明显过长，其所提供的证据不足以支撑其诉求，应予以调整，以30天为宜。

四、原告陈ＸＸ等75户已向被告全面履行合同约定之全部义务，被告怠于履行合同约定的逾期交房违约金之付款义务。原告陈ＸＸ等75户要求其立即支付逾期交房违约金并支付迟延支付利息，同时承担本案诉讼费用的诉求即有事实依据，又有法律依据。

（一）本案适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第20条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定” 。原被告签订和履行合同均发生于民法典实施前，依法应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。

（二）被告的迟延付款行为违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，已构成严重违约，给原告陈ＸＸ等75户造成了较大的经济损失，依法应立即支付所欠原告逾期交房违约金及迟延支付利息。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条规定 “当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”和《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。根据上述法律规定，原告陈ＸＸ等75户已履行完毕合同约定的全部义务，原告陈ＸＸ等75户多次向被告催要逾期交房违约金，被告均以各种理由拖欠至今。被告拖欠原告陈ＸＸ等75户逾期交房违约金的行为给原告造成较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之约定和上述法律规定，被告依法应立即向原告陈ＸＸ等75户支付逾期交房违约金，并依法向原告陈ＸＸ等75户支付迟延支付利息，同时承担本案诉讼费用。