起诉店铺需要什么手续(买北京路商铺被坑，业主赢官司等不来退款！业内人士详解套路)

2019年7月底，梁夫妇前往招商现场，分别与景和(广州)商务咨询有限公司(以下简称景和公司)、广州盛传信物业发展有限公司(以下简称盛传信公司)签订了《财产收益权转让合同》和《管理服务合同》。根据合同，除了每月2000多元的固定经营收入，梁夫妇还可以获得分红收入，扣除经营成本后的第一至第五年按照业主60%、公司40%的比例进行分配，第六年至合同期满，业主60%、公司40%(含入场费)。

北京路明升广场的一楼和二楼一度吸引了商家出售商铺。

但花费20多万元的商铺迟迟未能开业，原因是无法与景和公司、盛传鑫公司协商退款，包括梁先生在内的其他业主陆续采取法律手段维护权益。

2020年底，越秀区人民法院作出一审判决。法院认为，景和公司、盛传鑫公司在签订合同过程中，隐瞒重要事实，使业主陷入合同无法履行的巨大风险，其行为已构成欺诈。经调查发现，业主签订的合同中约定的房屋自编号无法与产权登记的门牌号对应。对此，有业主表示，“从一开始就涉嫌欺诈，商铺无形中被瓜分。去了现场，店铺的货不对板。”

上述一审判决后，景和公司提起上诉。今年3月，广州市中级人民法院作出判决。判决书显示，庭审中，上诉人景和公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。根据有关规定，裁定上诉人景和公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

但是很多业主反映，法院判决下来后，没有收到景和、盛传鑫公司的退款，公司人去楼空空，没有办法追回。“法院判了，钱就是收不回来！打赢官司的诉讼费一直没退。”

记者在天眼搜索发现，景和公司已被起诉法院公告134份，合同纠纷18份，备案信息13份，其中大部分是关于北京路地下商铺的合同纠纷。涉事公司负责人已被挂钩为限制消费对象，该公司为最高人民法院公布的失信公司。同样，盛传鑫公司被列为非正常经营之外的高风险企业，公司被法院列为限制高消费企业。公司因未按时履行法定义务被法院强制执行，执行总金额达373万余元。开发商明升公司也不例外，有279份法院公告和316份诉讼相关关系，并于2020年11月宣布破产重整。

据业主统计，投入2000多万的业主有两三百个，大部分都没有拿回钱。

记者调查发现，如果开发商只出售商铺的物业使用权和财产收益权而没有产权，那么商铺的定位、规划和管理都不好，导致卖家破产，投资者血本无归。

对此，有业内人士提醒投资者，产权是指持有人可以完全获得建筑物本身，而使用权是租赁的概念，并不拥有建筑物本身。其实这就相当于开发商拿着投资人的钱去培育市场。当市场成熟后，商铺被开发商收回。换句话说，开发商将大部分早期风险转嫁给了投资者。一位门店中介经理说，“商铺和房子不一样。一般店铺至少需要5到10年才能盈利。如果后期回购商铺，实际上是把成熟的商铺收回来了，一开始并没有多少利润转嫁给投资者。”

广东郭顶律师事务所合伙人廖建勋认为，只有拥有财产收益权和财产使用权的商铺出租和出售，在法律上存在很多风险。首先，消费者无法办理转移登记手续，法律上无法真正拥有产权。其次，这种财产往往通过多层转移。如果对之前的合同有争议，很容易造成与终端消费者的合同处于不履行状态。“一些连房屋所有权和使用权都没有的商铺被一些公司出租出售，建议消费者不要购买和投资。相比其他物业，发生纠纷的概率很大，消费者的权益一旦受到侵害，可能得不到保障。”

廖律师提醒，“不要相信销售广告。类似这种，一般采用售后回租或者高收益，发生纠纷的概率比较大。”在签订合同时，你应该检查相关公司的信用状况。类似纠纷多的话，买了店铺后发生纠纷的可能性会更大。

最后，关于景和、盛传鑫公司拒不履行判决一事，廖律师表示，“如果法院查明对方拒不履行判决，那么法院可以将这些公司涉嫌拒不履行判决的线索移交公安机关，由公安机关进行案件调查。"

采写:南都记者实习生陆