物业公司起诉业主不交物业费需要什么手续(物业公司起诉追索物业费之前的必办手续——“催告”)

民法典之前，物业公司在费用“清欠”问题上采取的手段和措施五花八门。这其中，借管理之便对欠费户断水断电，是“最简单易行且效果显著”的主流招数。（至今也仍是某些“无良”物业的镇山法宝）

这类做法虽然“酸爽”，但其产生的恶劣影响及后果是深远的，以至于法典都专门为此做出了针对性的禁止条款：不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

那么对物业公司而言，既然有“物业费官司逢打必胜”的公认说法，为何不选择通过诉讼途径来“依法维权”呢？

这主要在于诉讼清欠成本较高，程序繁琐，周期太长，远不如断水断电来得简单而“实惠”。此外，打官司是一项“系统工程”，如同物业人员不看好所谓的“业主自治自管”，认为“专业的事情应该交由专业的人去干”一样。在没有专业法律人士参与指导的前提下，仅凭物业自身人员赶鸭子上架，它也未必能拿下一场看似胜负分明的物业费官司。

甚至都有可能立不了案，这里就说到了法典所明确的一个法律点，即：

必须先催告，这是物业公司起诉业主追索物业费的必经前置程序。

奇葩催费通知

这个问题表面看来很简单，欠交（付）物业费是“违约之诉”，物业公司应该可以随时向欠费的业主主张权利，为什么必须在诉前还要先“办办手续”催告一下呢？

这个事情在物业法规层面上的演变历程，却是异常的复杂：

一、2003版《条例》的规定。

第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业委会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业企业可以向人民法院起诉。（07、18修正版继续沿用）

按字面理解的话，业委会才是催收物业费的“主体”；而且必须是业委会先催促后，业主仍然拒付，物业公司才有权提起诉讼。

换言之，小区尚未成立业委会，再或者成立了业委会，但未向欠费户进行催费督促，那么物业公司就无权直接起诉该欠费业主。

近二十年前，业主对于物管的认知“尚浅”，因此除了极个别的“专业法律人士”之外，在物业费官司中，罕见以此作为拒交物业费的抗辩理由。

二、司法解释的规定。

鉴于已经出现的争议，2009年最高法出台的《物业纠纷司法解释》第六条规定是：

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

从该条来看，物业公司才是催收物业费的“通知义务主体”，毕竟实践中的大多数情况下，业主的物业费是直接交给了物业。此外该条明确了应该是通过“书面催交”，（口头、电话、他人代传的口信儿等等无效）

那么该法条虽然解决了“业委会催告”并非起诉前置条件，但带来的新问题是：

如果物业公司，未就物业费进行事先书面催收的话，它有直接起诉欠费业主的诉权吗？

这个事情在法典颁布前，就一直存在争议：

某些地区法院，认为这是“倡导性规范”，并非“强制性程序”，物业公司可以随时起诉。

但也有某些法院认为，这就是强制的前置程序，对于不走这一步直接起诉的物业公司，或者“不予受理”，即便受理的，也予以“裁驳”。

三、法典的最新界定。

《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

可以看出，“催告”就是物业公司起诉的必经前置程序，如果未催告，那么则无诉讼（仲裁）。（即便立案也会被驳）

实践中，物业公司催收物业费主要是通过公告宣传栏、单元门通知、电话告知、上门口头告知、贴在住户门上的催费通知、手机短信微信通知等等。

较之司法解释中的“书面催交”，催告二字似乎更为宽泛。但实际上，上述的种种催费通知，欠费者均可以其“未看到、未收到、未听到”等等予以“驳斥”。也就是说，如何证实“送达”，才是关键。这个“送达”的定义应该是：

物业公司要能够举证证明，欠费业主已经被物业告知，充分知晓了欠费的具体相关情况。

这个举证责任应该说也是比较“困难”的。