房产问题法律咨询(买房时经常遇到的一些法律常识，建议收藏好) - 房产纠纷

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简介：如今，从层面开始维护购房者合法权益的声音越来越多，继各地陆续发布买房避坑指南后，中消协也根据实际中的接诉情况给购房者提出了买房时应该注意的事项。买房是人生大事，很多人可能要倾尽几代人的心血才能买一

如今，从层面开始维护购房者合法权益的声音越来越多，继各地陆续发布买房避坑指南后，中消协也根据实际中的接诉情况给购房者提出了买房时应该注意的事项。

买房是人生大事，很多人可能要倾尽几代人的心血才能买一套房，所以对于买房过程中的问题格外关注，但毕竟每个人都不是律师，而且作为弱势群体，也经常因为信息不对称被欺骗，但是维护权益的路太难，最后多数只能吃哑巴亏。

今天，诸葛找房就帮大家整理一些关于购房过程中经常遇到的一些法律常识问题，尽量将问题在签合同中解决并做好防范，以免后续有更多的扯皮和纠纷等麻烦。

1、首先要看“五证”和“两书”是否齐全。

看“五证”和“两书”，这是买房前最基本的常识，如果这个都没有，其他的你就不用往下进行了。开发商卖房前是要有这些手续的，否则没有卖房的资格。以前经常有五证不齐就开始卖房的情况，这倒没啥，主要是出了问题你不好维护权益。

“五证”就是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。一般情况下，购房者主要看看《国有土地使用权证》和《预售许可证》基本没啥大问题。

“两书”就是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。当然还有产权证，整个购房所有的法律文件大概就齐备了。

2、了解土地性质及房屋用途。

买房时千万不要忽略土地性质和产权年限的问题，无论是50年产权还是70年产权，其本质区别倒不是说房子多少年，而是说土地性质不同，70年产权的房屋土地性质一般是住宅，而50年产权房屋的土地性质则是工业用建筑、综合类用地，而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。

所以，签订合同时看清土地性质是否为“出让”，使用年限是否为“70年”；看清房屋用途是否为住宅，现在有些房屋看上去和住宅一样，但实际用途却是公寓。不能只从表面上看。在落户、入学、贷款及生活费用上有很大的差别。

3、交房后面积误差的处理办法。

实话实说，作为期房，交房后房子的实际面积和合同约定面积有一定误差是正常现象，但是很多购房者不知道误差多少是合理值，一般都是开发商通知交多少钱就交多少钱。

对于面积误差比，如果合同上有具体约定，当然按合同执行，但如果合同中没有进行约定，那么就应该按照以下原则处理：面积误差比≤3％，多退少补；当面积误差比＞3％时，购房者有权要求退房。如果不想退房，实测面积大于合同面积，误差比在3％以内的房价款由购房者补足，超出3％部分由开发商承担，产权归购房者。实测面积小于合同面积，误差比在3％以内的房款由开发商单倍返还，超出3％部分的房款，开发商双倍返还。

所以，一定要在签合同时约定好，不约定就按规定办事。

4、关于无法贷款时的处理约定。

购房者跟开发商在购房合同中约定了退房条件的，就按约定条件退房。如果没有约定，则按以下情形选择退房：

(1)开发商迟延交付房屋的；

(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋；

(3)开发商与购房者签订的购房合同无效；

(4)开发商擅自变更设计规划；

(5)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋产权证；

(6)房屋面积误差超过3%；

(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用；

(8)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用；

(9)开发商将出售的房屋抵押给第三人。

5、开发商逾期交房该怎么办？

对于购买期房的购房者来说，本来在漫长的等待过程中，就担心有各种意外发生，一旦有不能按期交房的迹象，他们会更加担心。但现实中，这种担心并不多余，往往会发生这样的情况。那就要在签订合同时约定好逾期交房的解决方案。

如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。首先，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；其次，在经过上述动作后，买受人不想解除合同的，可请求开发商承担违约责任；最后，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但可请求开发商承担违约责任。不过需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

6、房屋交付后，房产证迟迟办不下来怎么办？

如果是开发商的问题，导致购房者在一定期间内拿不到房产证，可要求开发商承担违约责任。购房者最好在签订购房合同时，约定办理房产证的期限，将时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

7、定金和订金的意义大不同。

定金是指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。要是开发商毁约，需要双倍返还。而订金则带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。不管是哪方违约，订金都要原数返还。

定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。你只需要记得订金能退，但定金不能退，购房人一定要注意，认购书里的定金和订金的区别。

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网友点评

羡秋

2022-03-10 14:58:23 回复

，那么就应该按照以下原则处理：面积误差比≤3％，多退少补；当面积误差比＞3％时，购房者有权要求退房。如果不想退房，实测面积大于合同面积，误差比在3％以内的房价款由购房者补足，超出3％部分由开发商承担，产权归购房者。实测面积小于合同面积，误差比在3％以内的房款由开发商单倍返

热血校草

2022-03-10 12:20:15 回复

。那就要在签订合同时约定好逾期交房的解决方案。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。首先，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；

叼着奶瓶闯天下

2022-03-10 12:33:44 回复

明书》。一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。当然还有产权证，整个购房所有的法律文件大概就齐备了。2、了解土地性质及房屋用途。买房时千万不要忽略土地性质和产权年限的问题，无论是50年产权还是70年产权，其本质区别倒

别再扑进别人的怀里了

2022-03-10 14:06:41 回复

完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。当然还有产权证，整个购房所有的法律文件大概就齐备了。2、了解土地性质及房屋用途。买房时千万不要忽略土地性质和产权年限的问题，无论是50年产权还是70年产权，其本质区别倒不是说房子多少年，而

成鸣辰春

2022-03-10 04:33:39 回复

怎么能这样

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