离婚起诉书贷款房屋分割怎么写(最高法民一庭法官：离婚案件中有贷款及增值房产的分割方法)

一、案情简介

某男2004年买房，当时18万，首付8万，银行贷款10万，契税等费用1万，婚前还款本息合计5万。2008年，某男与B女结婚，房子价值41万，产权登记在某男名下。婚姻存续期间，双方各还款10万元，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时，房子现值90万。

甲乙双方对解除婚姻关系无异议，但对房屋补偿金额有异议。男子A认为自己婚前与房地产公司签订了购房合同，并向银行贷款。虽然婚后贷款本息共计10万元，但银行每月定期从其工资卡中扣款，女方没有参与还贷，所以离婚时无权获得任何赔偿。女孩B认为，双方并未约定实行单独财产制，男方的工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时应按照男方购房时房产现值90万元减去房价18万元进行补偿，即女孩B应得到的补偿为40万元。

二。法院判决

一审法院认为，婚后甲男与乙女偿还借款10万元。虽然男方每月用工资卡偿还银行贷款，但双方并未约定实行各自财产制，男方的工资收入应属于夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用

第一步应该算出争议房产的升值率，即争议房产的现价除以(结婚时争议房产的价格+共同支付的利息+其他费用)= 90/(41+3+1)= 200%；

第二步，计算非产权登记方得到的补偿，即共同还款部分乘以房产升值率，一半的金额就是要补偿的金额。0乘以200% = 20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院判决争议财产归男方所有，甲方向乙女支付赔偿金10万元。

女B不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

三。主要观点和理由

最高人民法院关于适用

第一步，计算房产升值率。房产升值率等于房产现价除以房产成本，这里的房产成本等于房产购买时的价格+一起支付的利息+其他费用。在计算房产增值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用房产现价除以结婚时的价格直接得出增值率。“其他费用”是指交易中涉及的费用，属于购房的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。，但不包括公共维修基金和物业费，因为其支出的依据不是交易，而是不动产长期使用过程中发生的费用；

第二步，计算非产权登记方得到的补偿，即共同还款部分乘以房产升值率，一半的金额就是要补偿的金额。

在计算具体赔偿金额时，要注意确定计算时间点。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，属于一方个人财产。同时，我们还应该考虑两种情况下的修正，

第一，如果离婚时贷款还没还清，只有夫妻共同支付的利息可以计入房产成本，但二三十年没还的利息不能计入成本。否则，非产权登记方不但享受不到后续的升值收益，反而实际承担了因计入全部利息而导致赔偿金额减少的不公平结果。

二、一方购买房产后结婚，在计算房产增值率时，应以结婚时房产的价格作为计算依据，而不是购买时房产的价格，因为从购买房产到结婚期间房产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算方法简单易懂，易于操作，为审判实践中相关案件的审理提供了参考方法。

此外，需要指出的是，法官在通过离婚分割争议财产时，不仅要知道“婚后双方共同偿还贷款所支付的款项及相应的财产增值部分”，还要根据《婚姻法》第三十九条的规定、财产的具体情况以及照顾子女和妇女权益的原则，作出公正的判决。也就是说，计算出的赔偿数额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方的利益。

实际操作中，有时候房价会跌。比如买房的时候，处于相对高点。婚后夫妻共同还款若干年，离婚时房屋现值低于当初购买时。面对这类财产不增值甚至负增长的情况，我们认为，产权登记方至少应该将一半的本息一并支付给对方。有两个原因:

就是一方婚前签订了房产买卖合同，买什么地理位置、楼层、朝向的房产是买方自己的选择，而另一方只是婚后共同参与还贷，买方自然要承担房价下跌的风险；

第二，房产离婚时，判给产权登记方。如果只是用于居住而非投资，房价暂时的下跌不会造成实质性的损失。

四。最高人民法院民一庭意见

适用《婚姻法司法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷及其相应增值部分的金额，等于夫妻共同还贷金额乘以房产增值率。房产增值率是指房产现价除以房产成本，房产成本包括购买时的房产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(如契税、印花税、营业税、评估费等。).

友情提醒:

在阅读本文时，读者应该注意到，本文中“房地产成本”的计算实际上已经细分为两种情况:[/s2/]

一、结婚时购买房产的情况。此时的“房产成本”包括房产购买时的价格+共同还款的利息部分+其他费用。

第二，婚前购买房产的情况。此时的“房产成本”包括结婚时的房产价格+共同还贷的利息部分+其他费用。

作者|最高人民法院民一庭吴晓芳

来源|最高法院法官微信官方账号“法国高峰演讲”

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