办理房屋委托书怎么写(一纸“全权”委托书，自己的房产就成别人的了……)

非法担保公司在合同中预设陷阱。一旦债务人不能按期还款，可以凭委托书代表债务人将抵押财产转让给他人。

检察机关经过调查核实，发现了关键证据，提出抗诉。最终，法院认定担保公司以公证委托书出售借款人财产的合同无效。

在案件审理过程中，法院和检察院对类似案件的审查逐渐达成共识。对于很多类似案件，法院主动启动再审程序，改判。

前不久，经检察机关抗诉，山东省高院启动再审程序，对张晓玲、李向前等案作出改判。法院采纳了检察机关的抗诉意见，认为涉案房产买卖合同以合法形式掩盖了非法目的，侵害了债务人张晓玲的权益，最终撤销原二审判决，变更合同无效。

这场纠纷持续了八年，张小玲终于收回了自己的房子。

担保公司预设陷阱

债务人掉进了“全权”委托的坑。

2014年7月的一天，张小玲发现自家门的锁芯被人偷偷换了。找开锁公司修好后，过了几天，换了锁芯。她去房管局发现她的房子已经转让给一个她从未听说过的人了。

后来，张晓玲接到了担保公司的电话:“要想退房子，三个月内得拿钱赎回，否则就低价卖给下家，不要毫无征兆地说。”张小玲气得差点晕倒。“你为什么不经我同意就卖我的房子？”

担保公司的电话让张晓玲想起了2012年9月24日下午发生的事情。因为急需用钱，她来到了当时有名的光大投资公司。张晓玲从之前的广告中得知，光大公司不直接从事贷款业务，但可以介绍贷款人，并提供担保。“资源多、支付快、手续便捷”是光大公司的宣传点。在客户经理的协调下，公司很快为张小玲联系了一个贷款人。三方签订了书面合同，其中张晓玲以一套房子做抵押借款五十万，月息两分钱，期限三个月。

在光大公司的要求下，张小玲签署了一份委托书，约定张小玲因工作繁忙，特授权光大公司员工周丽娟办理抵押登记、签订抵押合同、公证、签订买卖合同、房屋过户、缴纳税费、开立银行账户、贷款等6大类15项业务。委托期限至上述事项完成。签的时间是空白。

“这都是例行程序。只要按时还钱，就不会有问题。”光大公司的工作人员告诉张晓玲。没有多想，张小玲就在委托书上签了字。她将房产证原件交给光大公司后，第二天就收到了贷款。令她意外的是，这份委托书给她日后造成了很大的麻烦。

几个月后，由于资金短缺，张小玲还款逾期。当她申请延期时，她继续偿还贷款。根据银行交易明细，此时，她已向光大公司转账54万余元。

2014年1月24日，光大公司在公证处对张晓玲签署的授权委托书进行了公证。之后，周丽娟作为张晓玲的代理人与李向前签订了房产买卖合同，约定以50万元的价格将房产出售给李向前，并办理了过户登记。她是光大公司负责人的前妻，是该公司投资人王的表妹。几天后，房子被转移到李向前。

张晓玲得知这些情况后非常气愤，认为光大公司无权处分自己的财产，遂起诉至法院，要求法院确认房产买卖合同无效。经过法院一审、二审、再审，结果大相径庭。

涉及一些房地产买卖合同

一审法院认为，周丽娟与李向前之间的真实意思表示并非商品房买卖，其隐性行为是贷款转让和担保。该房产买卖合同不仅违背了张晓玲授权合同的授权初衷，也损害了张晓玲的合法权益，应认定无效。

生效的二审判决认为，由于周丽娟持有张晓玲的授权委托书，且该授权委托书经过公证，意味着周丽娟有权代表张晓玲签订房产买卖合同，具有法律效力。法院认定合同有效，驳回了张晓玲的诉讼请求。张晓玲随后向滨州市检察院申请监督。

检察官深入调查和核实

关于这个案子的许多疑点浮出了水面。

滨州市检察院民事检察部门进行了案件讨论。

滨州市检察院民事检察官受理此案后发现，涉案房产买卖合同表面看似完美。然而，随着调查核实的深入，检察官发现了许多疑点。

首先，公证流程不规范。按照当时房管部门的规定，过户登记需要买卖双方亲自到场，委托他人需要委托公证。按照公证部门的规定，公证要通过拍照、录像的方式固定证据。本案中，没有证据证明公证时张晓玲在场，公证书也没有交付给张晓玲。可以说，这份公证存在明显的程序瑕疵。光大公司的周丽娟持这份有公证瑕疵的委托书，代张晓玲到房管部门办理房屋产权过户登记。更尴尬的是，2015年2月4日，公证处自行作出了撤销公证书的决定。这是否意味着广达公司原本打算钻法律空的空子，逃避监管？

其次，房产买卖合同不真实。检察官查明，光大公司投资人王的堂弟按照王的指示接收了该房屋，相关款项全部由王支付。作为涉案房屋的买方，李向前从未要求交房，也没有实地看房，甚至不知道房屋的具体位置，有违常理。但买卖合同只是笼统地约定了买房，对付款时间和交房时间只字未提。关于支付方式，前后表述也不一致。检察官进一步调查发现，李向前以同样的方式购买了十几套房产，价格明显低于市场价，付款凭证也无法与房产本身对应。

此外，光大公司负责人胡建军已因非法吸收公众存款被判处有期徒刑。胡建军在笔录中承认，他计划通过委托书的方式处置几个借款人的房产，包括本案房产在内的十多套房屋都是通过这种方式转移到李向前名下的。这些房地产买卖合同，实际上是在和王的指使下完成的。胡建军还表示，为了“保护”债务人的权益，债务人作为原始所有人，享有“优先购买权”。如果债务人能在三个月内还清贷款本息，可以将房屋再次转让给债务人，否则将房屋低价转让。

滨州检察院民事检察部门负责人王会芳表示:“非法担保公司事先在合同中设置陷阱。一旦房产落入他人名下，借款人只能被迫接受支付高额违约金或低价转让房产的后果，合法权益将受到严重损害。就张晓玲申请监督而言，为了通过法律手段帮助其追回财产，需要充分利用检察机关的调查核实权，获取关键证据。”

为此，检察官调取了与本案相关的刑事案件中的部分证据材料，查看了相关账户的交易明细，核实了本案公证书的制作和撤销过程，梳理了光大公司涉及的类似案件，仔细查看了相关当事人和证人的笔录，如丝般还原了本案的真实情况。

检察机关抗诉成功

法院主动再审改判。

许多类似的案例

据负责此案的检察官介绍，担保公司作为专门机构，在专业知识、经验积累、人员组织等方面优势明显。担保公司利用这种行业优势和借款人“急着去医院”的心理，让借款人在他们预先打印好的委托书上签字。借款人通常没时间也不知道仔细审核委托书条款，就匆匆签字确认，直到房子卖出去才后悔。

“问题就出在这个委托书上。”承办此案的检察官表示，本案的委托书是非常典型的“全权”委托，同时包含了代为卖房、代为过户、代为公证、代为贷款等多项内容，可谓“一次授权，多次申请”。有了这份委托书，担保公司的员工就可以代表借款人在住建局、公证处、银行甚至物业公司等多个不同类型的部门顺利办理相应业务。这种“一站式”服务看似很方便快捷，实际上却对借款人的合法权益造成了严重侵害。

“我们常说，装不出来，装不出来，谎言总有一天会被揭穿。”王会芳认为，“虽然这种委托书设计得很巧妙，但如果用得太多，就会暴露。这个案子有很多硬伤，那些硬伤会是我们调查这个案子的线索。”

在初步调查的基础上，办案人员认为，李向前与周丽娟签订的房产买卖合同不是双方的真实意思表示，出卖人不是真正想出售房屋，买受人也不是真正想购买房屋，合同价格不能反映房屋的价值。合同被案外人操纵，以合法合同的形式掩盖了非法取得债务人房屋所有权的真实目的，损害了债务人的利益。光大公司领导和相关工作人员的笔录，可以相互印证，形成证据链，足以证明他们串通一气。因此，应当认定房地产买卖合同不具有法律效力。

鉴于光大公司要处理的类似案件较多，在一定时期内较为常见，张晓玲申请监督的结果可能会对其他案件的处理产生影响，从而影响担保和公证行业的行为。滨州市检察院依法决定向山东省检察院提出抗诉。山东省检察院经审查，依法向山东省高院提出抗诉。最终，山东省高院采纳了检察机关的抗诉意见，撤销了二审原判，改判涉案房产买卖合同无效。

在本案审理过程中，法院和检察院对类似案件的审查意见逐渐统一，即担保公司利用此类委托书(委托内容过于全面，公证程序存在瑕疵)出售借款人财产的合同无效。所以对于很多类似的案件，法院主动启动再审程序后，就改判了。

针对办案过程中发现的担保公司滥用委托事项逃避监管、侵害当事人合法权益的乱象，检察机关、公证处、房地产管理部门等，通过召开联席会议、通报案情等方式加强信息共享，对新发现的问题及时研判，督促相关部门完善机制、强化审查、规范程序。

滨州市司法局副局长韩表示:“全市公证员将认真落实《司法部关于公证执业的通知》要求，认真核实申请人真实身份，坚持“重大事项一次委托一件”的原则，凡涉及房产处置的委托公证一律不予受理，同时加强合同实质审查。相信光大公司此类案件所暴露出的委托公证乱象，今后不会再出现。"

(文中当事人及公司名称均为化名)

努力通过个案的公平正义

引领司法进步

本案中，山东省滨州市检察院向山东省检察院提出抗诉，山东省检察院经审查后依法向山东省高院提出抗诉。最终，法院采纳了检察机关的抗诉意见，撤销二审原判，改判涉案房产买卖合同无效。

这个案件主要体现了两个特点:一是影响范围广。涉案担保公司以类似方式转让十几处房产，涉案金额500万元，引发多起诉讼，债务人权益严重受损。第二，此案争议较大。关于涉案房产买卖合同的效力，本案一审和二审的判决意见完全相反，都是经过审判委员会讨论后作出的。同期作出的类似判决也有不一致的审判观点。这说明司法机关需要对这类案件形成统一的认识。这就需要我们检察人员认真落实最高人民检察院提出的部署要求，做好民事检察精准监督和类案监督工作。

精准监管，精准是前提，调查核实是保障。“精”就是督导质量高、效果好、指导性强。“准”是指案件事实认定清楚，法律适用正确。在此基础上，应根据案件的具体情况选择合适的监督方式。本案之所以有争议，一方面是因为本案中的行为涉及到让与担保。当时民法典尚未颁布，各方对此看法不一。另一方面，担保公司利用合法形式掩盖非法目的的方法比较隐蔽，当事人仅凭自身能力难以获得有效证据证明，需要检察机关多方调查核实后才能真相大白。检察机关通过办案，不断深化对精准监督的认识，以民法典的精神和理念引领民事检察工作，努力通过个案的公平正义引领司法进步，推动社会发展，不断提升监督质量和效果。

做好班级案件监督，案件数量是表象，提高质量是关键。一般来说，未决案件在基本事实、争议焦点、法律适用等方面都是相似的。，所以可以称之为类似案件。但本案中，十余起涉及担保公司的案件发生在类似主体之间，案件事实非常相似，但在诉讼过程和结果上存在“同案不同判”的情况，不利于当事人权益的保护。类案监督的关键在于深入研究争议焦点和司法共识，从而统一法律适用，促进司法公平正义。在查清案件相关事实后，类似案件的部分法院已自行启动再审，部分当事人达成和解，当事人权益得到有效保护。可见，在把握办案质量的前提下，没有必要为了追求办案数量而逐案抗诉，通过有代表性的典型案件的高质量监督，也可以实现政治效果、法律效果和社会效果的统一。

(作者为山东省滨州市检察院副检察长赵)

来源:检察日报

作者:郭淑和谢婵